今回は、マイホーム 賃貸 どっち 得 について書かせていただきます。
未だ議論がつきないマイホームと賃貸のどっちが得か？という議論。
専門家は様々な意見を言うわけですが
結局マイホームが良いのか賃貸が良いのか？
個人のシチュエーションに依るということでハッキリとした結論は出てこない。
多くのサラリーマン家庭が抱く夢のマイホームが良いのか？
賃貸暮らしが得なのか？1つの結論を資産という観点から出してみたいと思う。
感覚ではなく現実を見よ！
家族が暮らす家として
マイホームが良いのか賃貸が良いのか？という結論を出す前に
感覚的な話ではなく現実問題に直視してみたいと思う。
住宅展示会にマイホームを見学にいくと不動産の営業マンはこぞって
『賃貸より購入した方が絶対お得ですよ！』と言ってくる。
『ではアナタは住宅を購入しているのですか？』
『 ・ ・ ・ 』
どうやら不動産の営業マンは
絶対購入した方がお得と言っておきながら
賃貸住宅で暮らしているらしい。
もう1つ現実を見てみよう
ちょっと街中を歩いてみれば分かるが
いまどき自社ビルを建ててビジネスを展開している企業はどれくらいあるだろうか？
外に出て見渡してみて欲しいが
大企業から街の中小企業まで
ほとんどの企業は土地や建物を借りてビジネスを展開している。
株式会社などにおいては
最大の目的は利益を１円でも多く出すことなのだから
もし仮に賃貸より購入/所有が絶対的にお得な行為なのであれば
全ての会社は不動産を購入してビジネスを展開しているはずである。
不動産営業マンの話が
いかに信用に足らず売りたいがばかりの
セールストークであることをご理解いただけただろうか？
マイホームの購入と賃貸住宅において
もう1つ考えておくべきリスクがある。
仮に、
不動産の一部を賃貸しているだけであれば
隣の部屋に暴力団組員が引越ししてきたり
地震や津波で家が流されてしまってもリカバー出来る。
賃貸契約の解除を申し出て
安全かつ安心な物件に引越しをすれば良いだけだから。
一方で
マイホームなど不動産を所有しているとどうなるだろうか？
流動性の低い不動産において
隣に宗教団体が事務所を開いたとしても
簡単に引越しをすることは出来ないでしょう。
津波で家が流されてしまったら
一気に資産を失う事になりますし
保険も被害の全額をカバーすることは難しいでしょう。
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マイホームが美化される背景
経済的な観点から見ると
どう考えても個人が不動産を所有することは
大きなリスクである。
それにも関わらず
多くの人が夢のマイホーム購入に踏み切る背景には
不動産会社の巧みな戦略があるのだ。
不動産会社も
自分たちが不動産を購入し
所有することで賃貸収入を得るというパターンでしか
ビジネスが展開出来ないとなるとリスクが高過ぎることを知っている。
だから、
一般家庭にこのリスクを分散し
マンションや一戸建て住宅を個人に売り切る事で
リスクなく儲けを出す商売を推し進めているのだ。
そしてもう1つ、
一旦住宅を購入すると
毎月の賃料支払という必要性はなくなる。
仮に500万円で中古のマンションを購入した場合、
賃料として出ていくはずであった
5万円×12ヶ月＝60万円(⇒一例の金額)の支出が無くなる。
500万円の貯金はなくなる。
逆に
月5万円の賃貸住宅に住み続けた場合
5万円×12ヶ月＝60万円(⇒一例の金額)の年間支出が必要になる。
一方で500万円の貯金は60万円しか減らないので440万円は残る。
不動産を購入するということは
500万円を使って年間60万円のリターンを得ているのと同等である。
賃貸住宅に住み
それ以上のリターンを得られる場合、
マイホームが得とは言い切れないのだ。
そもそも
マイホーム購入は
3000万～4000万円くらいが相場である。
要は
皆500万～1000万円程度の頭金で
3000万～4000万円を銀行などから借金することで
夢のマイホームを手に入れているのだ。
4000万円程度の住宅であれば
月20万円の賃料で賃貸に出すことが出来ると書いてすると
20万円×12ヶ月＝240万円
240/4000＝6％の利回り住宅ということになる。
そもそも、
個人で4000万円もの借金が出来る投資は
マイホーム購入くらいのものなので
仮に6％で運用できる株式があったとしても
4000万円の住宅を6％で運用出来るマイホームにはかなわない。
しかし、
借金で理解しておかなければならないことは
大きな借金という名のレバレッジを掛けているということは
仮に地価が大きく下落した場合、
レバレッジに応じて損失も大きくなってしまうことを示している。
要は、
マイホームというものは
多額の借金というリスクを背負った投資なのだ。
今後の日本におけるマイホームという不動産投資
不動産投資においては
需給と地価が大きく関係する。
要は、
需要の無い不動産は無価値であるし
地価が大きく下落する不動産も小さな価値しかないと言える。
今日の日本の状況を考えれば
東京都市部の一部を除いて過疎化が顕著になる一方だ。
人口減少の未来を考えれば当たり前で
地方に関しては需要のない住宅が増えている。
また、
地価に関しても同様で
都心部の一部のみで地価の上昇はありえると思うが
それ以外に関してはほぼ地価が上昇することは見込めない。
要は、
今日現在において不動産を購入するということは
将来的に大きく価値を損ねることが分かっているモノに対し投資しているようなものである。
借金をして5000万円で購入した夢のマイホームが
20年後家族形態が変わり子供たちが独り立ちしたことによって
住宅が不要になったので売ろうと考えたとき。
売値が残債を下回ったら最悪である。
おまけに不動産を所有する限り固定資産税や修繕費は必要になるので
完全なるキャッシュアウト物件になってしまうわけだ。
それであれば
地価が下がらず需要の大きな都市部に購入すればいいんでしょ？となるかと思うが
本当に価値のある物件は億を超える現金が必要になるし
情報強者が先に購入してしまっているだろう。
相対取り引きである不動産において
一般市民に本当に投資として旨みのある物件が降ってくることはほぼあり得ない。
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ということで、
マイホーム 賃貸 どっち 得
について書かせていただきました！
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